부동산 정책으로 생기는 일!? "호가 4억 올려도 매수자 줄섰다"..인천 부동산 '불장'된 이유!???
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인천 아파트값 상승률 강남의 '4배'
아파트값 급등해도 일평균 208건 거래
"무분별한 투자 위험" 지적도
서울 양천구에 거주하고 있는 무주택자 김모 씨(40)는 내 집 마련에 관심이 많다보니 부동산 관련 유튜브와 커뮤니티의 글을 즐겨 본다.
두어달 전 인천 송도로 ‘임장(臨場)’을 갔다가 깜짝 놀랐다.
김 씨 뿐만이 아니라 서울에서 원정 답사 온 수요자들이 즐비했기 때문이다.
당시 인기 많던 유튜버들이 “인천 아파트값이 급등할 것”이라고 지목한 송도 아파트를 알아봤는데, 방문한 부동산마다 유튜브를 보고 왔다는 사람들이었다.
김 씨는 “가는 부동산마다 5~6명씩은 다른 지역에서 온 듯한 매수자들이 앉아 있었다”며 “소위 부동산 전문가라고 하는 유튜버들의 입김이 막강한 가 보다”고 말했다.
김 씨는 이후 실거래가가 지역 내 신고가로 나오는 것을 보고 다시 한번 놀랐다.
결국 유튜버가 지역 시장을 움직이는 셈이 됐기 때문이다.
인천지역 아파트값이 서울 강남 못지않은 급등폭을 보이고 있다.
아파트 호가가 최대 3억~4억원씩 뛰었으며 거래도 크게 늘었다.
그간 서울에 비해 집값 상승이 더뎠던 인천지역에 최근 교통망 확충 등 개발 호재가 이어지면서 이른바 ‘탈서울’ 수요가 늘어나서다.
이에 더해 일부 스타강사들이 인천을 유망지역으로 추천하자 투자수요가 증가했다는 분석이 나온다.
강남보다 4배 넘게 상승률 뛰어
8일 한국부동산원에 따르면 인천 아파트 매매가격은 지난주 0.55% 급등해 지난주(0.51%)보다 상승폭이 커졌다.
같은 기간 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)이 0.13% 상승하는 데 그친 것과 비교하면 4배 넘게 가격이 뛴 셈이다.
특히 연수구는 0.82% 뛰며 전국에서 두 번째로 많이 오른 지역에 이름을 올렸다.
인천은 4월 2주차에 0.39%까지 상승폭이 줄었다가 4월 3주차 들어 0.51%로 반등한 뒤 점차 오름폭을 키우고 있다.
몇 달새 실거래가가 3억원 이상 상승한 단지까지 나왔다.
연수구 송도동의 송도센트럴파크푸르지오(전용 84m²)은 이달 초 8억5000만원에 실거래 신고가 됐지만 지난달엔 11억5000만원에 거래됐다.
송도국제도시에서는 10억원 넘게 거래되는 중형 면적 아파트가 속출하고 있다.
인근에 위치한 ‘송도더샵퍼스트파크’와 ‘송도더샵마스터뷰’ 84㎡도 각각 10억5000만원에 거래되며 ‘10억 천장’을 뚫었다. 올 들어 송도에서 10억원을 넘긴 거래는 총 110건에 달한다.
상대적으로 중저가 단지가 밀집한 지역의 아파트 일부도 상승 대열에 합류했다.
남동구 논현동 ‘에코메트로’(전용 84㎡)의 실거래가는 지난 1월 5억원에서 지난달 6억5000만원으로 1억5000만원가량 올랐다.
중구 중산동 ‘스카이시티자이’ 전용 84㎡ 아파트는 지난달 신고가를 기록했다.
6억5000만원에 매매돼 올 초(5억1900만원)보다 1억3000만원 넘게 뛰었다.
인근 Y공인은 “상대적으로 저렴한 가격대 매물을 찾는 사람들이 집을 보러 온다”고 했다.
잠잠하던 인천 집값, 급등세 이어가는 이유는!???
GTX-D노선 축소에도 상승세 고공 행진
키맞추기 영향..신축 중심으로 시세 이끌 듯
인천 부동산 시장이 들썩이고 있다. 서울과 수도권 주요 지역 집값이 가파르게 오를 때도 잠잠하던 인천이지만 뒤늦게 이들 지역을 훌쩍 뛰어넘는 상승률을 기록하고 있다.
시장에선 상대적으로 수요자들의 관심에서 멀어지며 저평가됐던 만큼 키맞추기 현상이 나타나고 있다는 분석이다.
거주 수요가 많은 신축 아파트를 중심으로 당분간 오름세가 지속될 전망이다.
7일 한국부동산원에 따르면 5월 첫 주 인천 아파트 매매가격 변동률은 0.55%로 전주보다 0.04%포인트 확대됐다. 잠잠하던 서울 집값이 재건축 위주로 오름폭을 확대하면서 0.09% 상승한 것과 비교하면 최근 인천 집값 상승폭은 서울과 경기도를 훌쩍 뛰어넘는다.
특히 지난달 22일 발표된 4차 철도망 계획에서 GTX-D노선이 김포와 부천만 연결하는 것으로 나오며 실망감이 컸지만 인천의 집값 상승폭은 오히려 커졌다.
인천광역시는 GTX-D노선으로 인천공항~부천종합운동장, 서울 남부와 하남을 잇는 노선 및 김포 통진과 부천종합운동장을 연결하는 Y자 노선을 제안하며 이 노선에 대한 기대감이 컸던 곳이다.
그럼에도 집값 상승폭이 커진 데는 키맞추기 현상 때문이라는 분석이다.
인천은 서울을 비롯한 수도권 집값이 가파르게 오르는 기간에도 수요자들의 관심에서 벗어나 있었다.
노후 주택이 많고 서울 접근성도 좋지 않았던 까닭이다.
이로 인해 집값이 상대적으로 저렴해 진입 장벽이 높지 않다.
부동산114에 따르면 인천 아파트 3.3㎡ 당 평균 매매가격은 1256만원이다.
인천 내에서도 고가 아파트가 많은 송도 등을 제외하면 실질적으로는 1000만원 안팎 수준이다.
반면 서울 평균 매매가격은 3800만원, 경기도는 1700만원이다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "주택 수요자는 가격에 가장 민감한데 서울은 이제 웬만한 자금력이 아니면 접근이 힘들고 경기권도 과천이나 분당, 김포와 파주 등도 서울 못지않은 상승률을 기록했다"며 "이에 반해 인천은 다른 곳들이 많이 오를 때 조용했던 지역이라 상대적으로 가격이 저렴해 최근에 키맞추기 현상으로 상승하고 있다"고 설명했다.
실제 이런 이유로 인천에서 내 집 마련을 하는 수요자들이 늘어나고 있다. 과거 미분양의 무덤이었던 검단신도시를 비롯해 인천에서 분양하는 단지들은 수요자들의 관심을 받고 있다.
지난달 분양한 검단신도시 우미린 파크뷰 1단지와 2단지는 평균 32.4대 1, 29.3대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감됐다.
3월말 기준 인천 미분양 주택도 전달보다 8.5% 감소한 130가구에 불과해 빠르게 소화되고 있는 모습이다.
이 같은 흐름은 당분간 이어질 전망이다.
수요자들의 선호도가 높은 신축 아파트와 송도 등에 위치한 고가 아파트 단지들이 집값 상승을 주도할 것으로 보인다.
윤지해 수석연구원은 "송도와 청라를 비롯한 가정동 일대 루원시티 등 고가로 볼 수 있는 단지들이 지역 시세를 이끌 것"이라며 "지하철 1호선 연장과 고속도로 확장 등 교통망도 지속적으로 좋아지고 있어 오름세를 이어갈 가능성이 크다"고 내다봤다.
집값 3억원 뛰어도…거래 활발
아파트값이 급등하고 있지만 거래는 점점 더 증가하는 분위기다.
지난 3월 인천 아파트 거래량은 총 6475건으로, 일평균 208.8건이 거래된 것으로 집계됐다.
인천 아파트 매매계약은 작년 9월 2518건 이뤄진 것과 비교하면 157.14% 늘어난 것이다.
지난해 말 5381건으로 상승세를 타기 시작한 거래량은 지난 1월(4528건)과 2월(4926건) 들어 약간 줄었지만 3월부터 다시 크게 늘어나는 분위기다.
최근 경기·인천의 아파트값이 급격히 오른 것은 수도권광역급행철도(GTX)를 비롯한 교통 호재를 기대한 투자 수요와 서울을 떠나 내 집 마련을 하려는 수요가 동시에 맞물린 결과로 풀이된다.
인천 지하철 1호선 연장, 서울 지하철 5호선 연장, 인천 2호선 검단 연장 등이 계획 중이다.
또 집값 ‘불쏘시개’로 불리는 GTX도 들어설 수 있다.
GTX-B는 인천 송도에서 출발해 여의도, 서울역, 청량리 등을 거쳐 남양주 마석까지 이어지는 노선이다.
지난해 부동산 시장이 과열되면서 서울 집값 상승에 피로감을 느낀 실수요자들의 경우 인천의 아파트값이 상대적으로 저렴하다는 인식도 한 목을 했다.
GTX 호재까지 이어지며 수도권에서의 출퇴근을 감내하기로 결심하게 됐다는 것이다.
지난 3월 서울 거주자가 인천 아파트를 매입한 사례는 803건으로 지난해 하반기(9월·209건)보다 284.2%나 증가했다.
광명동 B공인 관계자는 “최근 워낙 매수에 불이 붙어서 집이 나오면 연락해달라는 대기자 명단도 길다”며 “대부분 30~40대 젊은 층 수요자가 많다”고 전했다.
스타 유튜버 추천에…갭투자자들 '우루루'
일부 스타강사들이 인천을 유망지역으로 추천하면서 대규모 투자에 나선 갭투자자들까지 가세했다.
지난해 말부터 유튜브나 커뮤니티 등을 중심으로 "인천 폭등한다",
"인천이 수도권 마지막 막차" 등 자극적인 발언으로 인천 투자를 부추기는 사례가 늘었다.
미추홀구에서 중개업소를 운영하는 박모 대표는 "올 초부터 외지인 투자자들이 대거 몰려와 매물을 제대로 보지도 않고 쓸어갔다”며 “적게는 몇천만원에서 많게는 1억원대 초반의 갭투자가 가능한 매물을 많이 찾았다”라고 했다.
최근엔 취득세율이 1.1%인 공시가격 1억원 미만 매물은 씨가 말랐다는 게 인근 중개업소들의 설명이다.
투자자들 사이에서 초기 재개발구역으로 꼽히는 미추홀구 용현 1구역에선 올 초까지는 빌라나 다세대 주택을 구입할 경우 전세를 끼고 7000만~8000만원이면 매물을 구할 수 있었지만 최근엔 1억원 이상 투자금을 지불해도 물건을 찾기가 쉽지 않다.
인천지하철 2호선 석남역 인근 빌라들도 상황은 비슷하다.
이들 지역은 아직 조합설립도 이루지 못한 경우가 많다.
문제는 초기 재건축 지역의 경우 사업 진행 판단이 어려워 투자자들의 주의가 요구되지만, 유명 유튜버나 블로거 등을 중심으로 확인되지 않은 정보가 확산하면서 무분별한 투자가 이뤄지고 있다는 점이다.
한 빌라 전업투자자는 “몇몇 투자자들이 확인되지 않은 정보로 매맷가를 부풀리며 물건을 떠넘기는 경우도 있다”며 고 주의를 당부했다.
또 다른 부동산업계 전문가도 “한 재개발 지역 관련 단톡방에 들어가보니 몇백명 중 4분의 3가량은 지역 주민이 아닌 외지인들이었다”며 “최근엔 재개발 가능성이 낮은 지역에 일단 ‘재개발 추진’ 등을 알리는 현수막부터 붙여 투자자들을 호도하거나 단톡방을 중심으로 허위 투자정보를 퍼뜨리는 사례도 늘었다”고 우려했다.
송도국제도시는 인천경제자유구역청이 인천광역시 연수구 송도동 일원에 조성 중인 경제자유구역이다.
총 11개의 공구로 나눠 개발될 예정이며, 이 중 2020년 10월 현재 1, 2, 3, 4, 5, 7공구가 개발이 거의 완료된 상태이고 6, 8, 9, 10공구는 현재 개발이 진행 중이다.
마지막 개발 예정지인 11공구는 매립 마무리 작업이 진행 중이다.
대한민국에서 가장 높은 건축물이었던 포스코타워-송도(305m,지상68층)와 컨벤션 시설인 송도컨벤시아를 중심으로 펼쳐진 1공구와 3공구의 국제업무지구(IBD)는 한국의 포스코건설과 미국 게일 인터내셔널 사의 컨소시엄 법인인 NSIC(유)가 개발하며, 삼성 바이오로직스와 함께 연세대 및 뉴욕 주립대 등으로 구성된 글로벌 캠퍼스가 입주해 있는 5공구와 7공구의 스마트밸리는 가천 길재단과 미국의 IBM사, 그리고 인천도시개발공사가 합작 설립한 컨소시엄 법인인 BRC(주)가 개발한다.
그리고 6공구와 8공구는 현대건설 및 삼성물산, 그리고 미국의 포트만홀딩스 등이 참여한 송도랜드마크시티유한회사(SLC)가 개발 주체이다.
이 외의 공구인 2공구와 4공구는 가장 먼저 개발된 곳으로 인천도시개발공사가 주체가 되어 개발했으며, 인천신항이 위치한 10공구와 크루즈 터미널 및 국제 터미널이 들어서고 있는 9공구는 해양항만청이 개발을 주도한다.
11공구는 아직 별도의 개발 컨소시엄이 없는 상태.
초기에는 NSIC(유)가 해외 유명 설계사 조감도를 수정없이 바로 재현해 싱가포르 같은 느낌이었다.
전체 면적은 약 53.4㎢로서 경기도 부천시와 거의 동일한 크기이며, 계획인구는 내국인 22만명, 외국인 8만명을 합해 약 30만 명이 될 예정이다.
인구 증가 속도가 빨라지고 있으며, 2017.12월 기준 12만명을 돌파하였다.
부천시 면적과 맞먹을 만큼 넓은 면적에 비해 인구가 많지는 않을 예정인데, 업무지구나 교육시설, 연구시설, 항만시설 등이 있고 녹지 비율이 높기 때문이다.
인천경제자유구역에 유치한 모든 국제기구가 이곳에 있다.
2020년 7월말 기준 외국인 인구는 3,584명으로 인천경제자유구역 중 가장 많다.
여담으로, 송도국제도시의 계획은 1990년대에 만들어졌을 것 같지만, 입안 계획은 1980년대 초반 도시기본계획이 만들어지면서 형성되었다고 한다.
명칭
'송도'라는 명칭은 일제강점기 시대에 붙은 지명이다.
원래 현 송도의 원래 지역명은 '옥련' 즉 인천부 서면 옥련리(이후 부천군 문학면 옥련리)였다.
여기에는 몇 가지 설이 있는데 대부분 일제의 영향으로 본다. 자세한 내용은 송도 문서 참고.
해방 이후 당시 송도라고 불렸던 지명은 두 지역으로 나뉘어 행정구역으로 송도라는 지명은 송도국제도시 이전에는 없었다.
이후 동춘동 해안가 지역이 매립되고 기존 내륙지역에도 아파트가 들어서며 흔히 말하는 송도의 지역이 옥련동+동춘1동 일부지역으로 축소되었다.
이후 신도시(송도국제도시) 개발 이후에는 구송도와 신도시로 분류되고 있다.
신도시도 정확히는 옥련동 근방이 아닌 동춘동 근방이라는 것을 넘어가면 안된다.
신도시 전체가 설립 초기에는 동춘동(동춘2동) 관할이었고, 후에 신송동, 동춘동, 송도동중 주민회의에 의해 지명이 결정되었는데, 이미 그 당시에 이 사실이 이슈화되었다.
2005년 4월 15일, 인천경제자유구역청이 송도신도시의 공식 명칭을 '송도국제도시'로 변경했다.
이후, 2014년 1월 11일에는 도시의 명칭을 다시 한번 '송도국제도시'로 지정했다.
공식 명칭은 인천경제자유구역 송도국제도시이지만, 송도국제신도시, 송도신도시라고도 불린다,
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